DSR·DTI·LTV 단어 정리 – 금융 초보도 쉽게 이해하는 대출 심사 용어 정리

대출을 신청하면 흔히 듣게 되는 용어들이 있다.
“DSR 40% 넘어서 대출 안 됩니다.”
“LTV가 낮아서 보증금이 부족해요.”
이런 말들을 들었지만 무슨 뜻인지 몰라 당황한 경험, 누구나 있다.
이 글에서는 금융 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 DSR, DTI, LTV의 개념과 차이점,
그리고 이 지표들이 실제 대출 승인에 어떤 영향을 주는지 정리해본다.

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1. 왜 이런 용어가 중요한가요?

정부와 금융기관은
💡 “상환 능력에 맞는 대출만 허용”
하는 것을 기본 원칙으로 삼고 있어.

그래서 단순히 “얼마를 빌리느냐”가 아니라
✔ 소득 대비 얼마까지 감당 가능한지
✔ 담보는 얼마나 되는지
✔ 현재 다른 빚이 얼마나 있는지
이걸 정량적으로 평가하기 위해 DSR, DTI, LTV 같은 지표가 사용되는 거야.

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2. DSR이란? (Debt Service Ratio)

총부채원리금상환비율

• 내가 갚아야 할 전체 대출의 원금 + 이자 합계가
  연소득의 몇 %를 차지하는지를 따지는 지표

📌 쉽게 말해 (1년 동안 갚아야 할 원금 + 이자) ÷ (연소득) × 100

🔎 예시:
연소득 3,000만 원, 대출 상환액 연간 1,200만 원이면 → DSR = 40%

 

✅ 2025년 현재 DSR 기준:

조건제한                             DSR

일반 신용대출	40% 이하
1주택자 주택담보대출	40%
다주택자, 고소득자	30%
특례보금자리론 등 예외	60%까지 가능

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3. DTI란? (Debt To Income Ratio)

총부채상환비율

• 현재 내가 받은 모든 대출의 ‘이자’만 계산
• 원금은 제외하고 이자만 따져 소득 대비 어느 정도 부담되는지를 본다

📌 계산 방식:(연간 이자 총액) ÷ (연소득) × 100

✅ 현재는 DTI보다 DSR이 더 핵심 지표지만,
주택담보대출 심사 등 일부 은행에서는 DTI도 함께 평가함

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4. LTV란? (Loan To Value Ratio)

담보인정비율

• 대출을 받기 위한 부동산 담보가액 대비 대출 가능 금액의 비율

📌 예시:

• 집값 3억 원 → LTV 70%면 → 최대 2.1억 원까지 대출 가능

✅ 2025년 LTV 기준 요약:

조건적용             LTV

무주택자	최대 80% (생애최초 90%)
1주택자	40~60%
다주택자	최대 40% 이하
투기지역	30~50%로 제한적

 

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5. DSR vs DTI vs LTV 한눈에 비교

항목                    DSR                                              DTI                                          LTV

의미	원금+이자 부담 비율	이자 부담 비율	담보 대비 대출 가능액
계산 기준	모든 대출	모든 대출	담보자산(부동산)
주요 용도	총대출 상환능력 평가	일부 주택대출 심사	주택담보대출 한도 결정
규제 강도	강함	약함 (보조적)	주택시장에 따라 탄력 적용

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6. 실제 대출에 어떻게 영향 주나요?

• 신용대출, 주택담보대출, 정책대출 모두 DSR 심사 기준 적용
• 소득이 적거나, 기존 대출이 많으면 DSR이 높아져 → 대출 한도 제한
• 담보가 있다 해도 LTV 제한 때문에 전액 대출 불가
• 대출 심사는 이 세 가지를 조합해서 통과여부 결정

📌 즉,
“소득은 적당히 있지만 기존 대출 많다” → DSR 문제
“소득은 괜찮지만 담보 가치 낮다” → LTV 부족
“두 가지 다 애매하다” → 대출 불가 or 한도 축소

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대출은 단순히 “빌릴 수 있냐”가 아니라
“빌려도 괜찮은 상태냐”를 따지는 과정이다.
✔ 내 연소득을 기준으로
✔ 얼마나 갚아야 하는지
✔ 담보는 얼마나 있는지
이 3가지를 숫자로 나타낸 게 바로
DSR, DTI, LTV다.
이제 대출 상담 받을 때,
당당하게 말할 수 있을 거야:

“제 DSR이 32%라서 한도는 여유 있을 겁니다.”